By À medida que se observa a dinâmica das cidades, nota-se que decisões urbanísticas influenciam o valor, liquidez e viabilidade dos imóveis. Sob essa ótica, Alex Nabuco dos Santos aponta que planos diretores, regras de uso do solo e investimentos públicos funcionam como vetores silenciosos de redistribuição de valor. Não se trata apenas de planejamento técnico, mas de escolhas que criam assimetrias claras entre ativos que se fortalecem e outros que perdem relevância ao longo do tempo.
O impacto dessas decisões raramente é imediato. Ele se constrói de forma progressiva, alterando fluxos, densidade, perfil de ocupação e percepção de risco. Por isso, quem acompanha o desenho urbano com atenção tende a antecipar movimentos antes que eles se reflitam nos preços.
Regras urbanísticas como direcionadoras de valor
Em primeiro lugar, é importante reconhecer que regras urbanísticas definem o que pode e o que não pode ser feito em cada área da cidade. Conforme analisa Alex Nabuco dos Santos, mudanças em gabarito, coeficiente de aproveitamento ou permissões de uso alteram o potencial econômico dos terrenos e dos imóveis existentes.
Quando uma região passa a permitir maior adensamento ou uso misto, ativos antes subutilizados ganham nova atratividade. Em sentido oposto, áreas que enfrentam restrições mais severas tendem a ver o valor relativo se deslocar para outros pontos da cidade. Assim, o vencedor não é necessariamente o imóvel melhor acabado, mas aquele alinhado ao novo marco regulatório.
Investimento público e redistribuição da demanda
Além das regras formais, decisões sobre investimento público também moldam o mercado. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, obras de mobilidade, requalificação urbana e implantação de equipamentos públicos funcionam como catalisadores de demanda. Elas alteram acessibilidade, reduzem custos de deslocamento e mudam a lógica de ocupação do entorno.
Entretanto, nem todo investimento gera valor sustentável. Projetos desconectados da dinâmica local podem produzir efeitos pontuais sem consolidar demanda no longo prazo. Por essa razão, a leitura crítica do investimento público ajuda a separar oportunidades estruturais de movimentos temporários.
Para Alex Nabuco dos Santos, zoneamento, infraestrutura e uso do solo definem valor antes do preço.
Uso do solo e conflitos de vocação
Por outro lado, decisões urbanísticas também podem gerar conflitos de vocação. Segundo Alex Nabuco dos Santos, regiões onde o uso do solo se torna incoerente tendem a perder eficiência econômica. A mistura mal planejada de usos incompatíveis afeta qualidade de vida, atratividade e, consequentemente, valor imobiliário.
Em contraste, áreas com uso do solo bem definido e complementar costumam atrair demanda mais estável. Esse equilíbrio favorece imóveis que dialogam com a vocação do entorno e penaliza ativos desalinhados. A leitura da coerência urbana, portanto, é elemento central para identificar vencedores e perdedores.
Tempo regulatório e antecipação estratégica
Cabe destacar que o tempo das decisões urbanísticas não coincide com o tempo do mercado. Alex Nabuco dos Santos aponta que muitas mudanças são aprovadas anos antes de produzirem efeitos visíveis. Esse intervalo cria espaço para antecipação estratégica.
Investidores atentos acompanham audiências públicas, revisões de plano diretor e diretrizes de longo prazo. Ao fazer isso, conseguem se posicionar antes que a nova regra seja amplamente absorvida. A vantagem não está em reagir à mudança, mas em compreendê-la enquanto ainda é projeto.
Risco urbano e proteção patrimonial
Ainda assim, decisões urbanísticas também introduzem riscos. Alterações inesperadas, mudanças de orientação política ou revisões abruptas podem afetar ativos já consolidados. Na ótica de Alex Nabuco dos Santos, a proteção patrimonial passa por diversificação geográfica e escolha de áreas com histórico regulatório mais estável.
Imóveis excessivamente dependentes de permissões específicas ou de exceções regulatórias carregam risco maior. Em ambientes urbanos mais previsíveis, o mercado tende a premiar a consistência, mesmo que o crescimento seja mais moderado.
Leitura urbana como diferencial decisório
Por fim, Alex Nabuco dos Santos destaca que entender decisões urbanísticas é compreender a lógica profunda da cidade. Valor imobiliário não nasce apenas do imóvel, mas da forma como ele se integra ao desenho urbano. Quem lê esse desenho com atenção identifica, com antecedência, onde o capital tende a se concentrar e onde tende a se afastar.
Assim, decisões urbanísticas não são pano de fundo do mercado imobiliário. Elas são parte ativa do jogo, definindo vencedores e perdedores ao longo do tempo. Incorporar essa leitura às decisões reduz ruído, melhora timing e eleva a qualidade das escolhas patrimoniais.
Autor: deivis thaylla
